ЦФА под залог недвижимости
Среди всех видов обеспечения ЦФА залог недвижимости — самый надёжный. Недвижимость сложно скрыть, её стоимость относительно стабильна, а механизм взыскания отработан десятилетиями в банковской практике.
Как это работает
Эмитент передаёт объект недвижимости в залог в пользу инвесторов (через оператора площадки или специальную структуру). Если эмитент не исполняет обязательства по ЦФА, залог реализуется через суд или внесудебный порядок. Вырученные средства распределяются между инвесторами пропорционально вложениям.
Какую защиту это даёт
По статистике, при наличии залога недвижимости кредиторы получают 50-80% от суммы требований. Без залога — 10-30%. Разница существенная. Залог не гарантирует полный возврат (судебные расходы, дисконт при быстрой продаже), но значительно снижает потери.
На что смотреть
Соотношение суммы ЦФА к стоимости залога (LTV — loan-to-value). Идеально — до 70%: если ЦФА на 100 млн, залог должен стоить минимум 140 млн. Тип недвижимости: коммерческая недвижимость в крупном городе ликвиднее земельного участка в регионе. Обременения: нет ли других залогов на тот же объект (старший залогодержатель получит деньги первым).
Доходность
ЦФА с залогом недвижимости обычно дают на 3-5 п.п. меньше, чем необеспеченные выпуски того же эмитента. Это логично: меньше риска — меньше премии. Типичный диапазон: 20-26% годовых.
Где искать
Обеспеченные выпуски чаще встречаются у строительных компаний и девелоперов — у них есть чем обеспечить. Информация об обеспечении указывается в условиях выпуска на площадке. Ищите слова «залог», «обеспечение», «LTV» в описании.